“부동산 경매시 임차인의 선택 계속 거주 또는 배당요구”


-사례-

김청주는 2022. 1. 1. 빌라 101호 주인 A와 보증금 130,000,000원, 임대차 기간 2022. 1. 1.부터 2023. 12. 31.까지(2년)로 하는 임대차계약을 체결했다. 김청주는 2022. 1. 1. 행정복지센터에서 전입신고와 임대차계약 신고를 마치고 주택임대차계약 신고필증을 받은 뒤, 같은 날 이사를 했다. 임대차 갱신 또는 갱신 거절에 관하여 김청주와 A 모두 말이 없다가, 2023. 11. 1. 김청주가 A에게 주택전세자금 대출 연장을 위한 서류를 요청했고 A가 이에 응하여, 김청주와 주택도시보증공사(HUG)와의 대출계약이 2025. 12. 31.까지로 2년 연장됐다.

빌라 101호에는 2023. 1. 1. 근저당권자 B의 채권최고액 150,000,000원으로 하는 근저당권이 설정됐고(102호와 공동담보), 2024. 5. 1. 국가 C의 체납세액 압류 등기가 마쳐졌고, 2024. 10. 1. D의 청구금액 10,000,000원으로 하는 가압류 등기가 마쳐졌다. D가 법원에 101호에 대하여 강제경매를 신청하여 2024. 10. 15. 강제경매 개시결정이 내려졌다. 빌라 101호와 102호의 시가는 각 170,000,000원으로 형성돼 있다.


주택임대차계약 신고필증에 의한 확정일자 부여 묵시적 갱신과 연장 합의의 차이

2021. 6. 1.부터 시행된 전·월세 신고제에 따라, 행정복지센터(구 주민센터)에 방문하거나 국토교통부의 부동산거래관리시스템(인터넷)을 통해 임대차 신고를 완료하면 주택임대차계약 신고필증(확정일자)을 발급받을 수 있다. 김청주는 확정일자를 2022. 1. 1. 받았으나, 대항력은 전입신고 다음 날 생기므로 우선변제권은 2022. 1. 2. 기준으로 부여된다.

묵시적 갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않은 경우에 2년간 연장되는 제도다. 그런데 묵시적 갱신은 말 그대로 갱신 또는 갱신거절에 관하여 아무 말도 하지 않은 경우에 적용되는 것이다. 김청주와 A는 대출 연장 합의를 통해 임대차를 2년 연장하기로 합의했으므로, 묵시적 갱신이 아니라 명시적 구두합의에 따라 임대차는 2년 연장됐다. 묵시적 갱신의 경우에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 연장 합의의 경우에는 그렇게 할 수 없다.


임대차의 확정일자가 근저당권보다 선순위인 경우 계속 거주와 배당요구 중 선택 가능

경매가 진행되고 있다. 임차인인 김청주는 집에서 쫓겨나야 하는가? 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다. 즉, 경매절차에서의 매수인이 새로운 임대인이 되고, 김청주는 임대차 만기(2025. 12. 31.)에 새로운 매수인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다는 말이다. 물론 매수인의 임대차 승계는 김청주가 제3자에 대한 대항력(점유+전입신고)을 갖추고 있다는 점을 전제로 한다.

한편, 김청주는 경매절차에서 배당요구를 하여 자신의 우선변제권을 행사할 수도 있다. 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구를 신청하는 경우, 임대차 해지와 동일한 것으로 취급되므로 A와의 임대차 관계는 종료된다. 즉, 김청주는 자신의 선택에 따라 빌라에서 계속 거주하다가 임대차 만기에 새로운 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수도 있고, 경매절차에서 배당요구를 하여 자신의 우선변제권에 따라 임대차보증금을 배당받을 수도 있다. 김청주의 확정일자가 B의 근저당권 보다 우선하기 때문에 이러한 선택이 가능하다.

반대로, B의 근저당권이 2022. 1. 1. 이전에 설정됐다면, 낙찰에 의해 최선순위 근저당권이 소멸되면서 김청주의 임차권을 포함한 모든 권리가 소멸된다(소멸주의). 그래야 B의 우선변제권이 실제로 보장되기 때문이다. 이 경우 김청주는 경매절차에서 자신의 우선변제 순위에 따라 배당받게 된다.


임대차보증금과 국세 등 사이의 우선순위 체납세액 확인방법

만일 김청주가 배당요구를 하였다면 보증금 전액을 받을 수 있을까. 김청주의 임차권이 B의 근저당권보다 우선하기는 하지만, 확신할 수는 없다. 경매절차에서 몇 차례 유찰되어 빌라의 매수가액이 보증금 이하로 낮아지거나, 보증금 반환에 우선하는 국세 액수가 많다면 보증금 전액을 변제받지 못할 수도 있다.

종전에는 경매 목적물에 대하여 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세 등 세금인 '당해세'는 확정일자의 선후를 불문하고 보증금 반환채권에 우선하여 변제됐다. 그러나 전세사기 영향으로 국세기본법과 지방세기본법 등이 일부 개정되어, 임대차계약의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 배분 예정액만큼은 주택임차인이 우선 변제받을 수 있게 됐다(당해세도 세금 우선변제 원칙에 대한 예외). 법정기일은 신고일 또는 납세고지서의 발송일(신고기한 내 미신고시)이다.

국세 등 체납으로 인한 압류는 부동산등기부에 기재되지만, 압류가 체납됐는지 까지는 등기부에 기재되지 않는다. 경매절차가 개시됐다면, 이해관계인인 임차인으로서 경매법원에 열람을 신청하여 확인할 수 있다. 참고로, 임대차 개시 전에는 임대인의 동의를 받아, 임대차 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이도 전국 모든 세무서에서 임대인의 미납국세를 열람할 수 있다.


김한설 변호사
현재 충북 청주 및 서울에서 형사, 부동산 전문 변호사로 활동하고 있다.
본지의 법률자문위원으로, 법률지식을 읽기 쉽게 전달하는데 관심을 갖고 있다.