“빌라(다가구 주택) 임차인인 나, 다른 임차인들보다 보증금을 우선해서 반환받을 수 있을까”


[사례]

김청주는 다가구주택으로 등기된 빌라 301호의 임차인이고 보증금은 2억 원이다. 김청주는 2년 전인 2022년 4월 1일 임대차계약을 체결하고 같은 날 확정일자를 받았다. 김청주는 만기 이전에 집주인에게 이사를 가겠다고 통지했으나 만기가 됐음에도 보증금을 반환 받지 못하고 있다. 이 빌라에는 김청주 외에도 다른 임차인 3명이 거주하고 있는데, 201호, 202호, 302호로 보증금은 각 2억 원이다.

확정일자 상의 순위는 201호, 202호, 301호(김청주), 302호 순서이다. 401호는 주인세대이다. 이 빌라에는 최우선 순위로 금융기관의 근저당권이 설정돼 있는데, 설정 당시부터 김청주가 임대차계약을 체결한 2022년 4월 1일 경까지 피담보채무액은 17억 원이었고, 현재 피담보채무액은 15억 원이다. 빌라의 시가는 20억 원인데, 집주인의 파산 소식이 들려온다. 빌라가 경매로 넘어가면 김청주는 경매절차에서 보증금을 모두 반환받을 수 있을까. 또한 집주인을 전세사기로 고소할 수 있을까.


‘다세대 주택’과 ‘다가구 주택’의 법률적 차이

아파트와 빌라는 밖에서 보면(규모나 브랜드의 차이를 별론으로 하면) 1채의 건물에 여러 명이 거주하는 것으로 별 차이가 없어 보이지만, 법적으로는 확연하게 구분된다. 즉, 아파트는 주로 ‘다세대 주택’으로서 각 호실별로 별도의 등기부가 생성되고 각 호실 별로 별개의 소유권이 인정된다. 반면에 ‘다가구 주택’으로 등기된 빌라는 건물 1채가 등기부 1개를 구성하고 소유권도 1개이다. 물론 빌라 중에도 ‘다세대 주택’으로서 각 호실별로 등기되는 경우도 많이 있으므로, 단순히 아파트나 빌라의 외형상의 구분 보다는 등기부의 내용을 살펴봐야 한다.

‘다세대 주택’이냐 ‘다가구 주택’이냐는 경매 절차에서 중요한 차이를 가져온다. 낙찰대금은 채권자의 우선순위에 따라 변제되는데, 선순위자의 범위가 달라지기 때문이다. 다세대 주택으로 등기된 아파트의 경우 선순위 근저당권 외에는 고려할 필요가 없다(본인 외에 다른 임차인이 존재할 수 없으므로). 반면에 다가구 주택으로 등기된 빌라의 경우에는 건물에 설정된 근저당 채무의 액수 뿐만 아니라, 다른 호실의 임차인들이 보유하는 보증금 반환채권의 액수나 우선순위도 전부 고려대상이 될 수 밖에 없다.


‘깡통 전세’의 위험

이른바 ‘깡통전세’라고 하는 것은 건물 시가에서 근저당, 보증금 등 선순위 채무의 총액을 빼면 남는 게 없어서 내가 받은 보증금이 없게 되는 경우를 말한다(대항력 및 확정일자를 통한 우선변제권 개념에 대해서는 4월호 칼럼에서 자세하게 설명하였으므로 다시 설명하지 않는다). 보통 채무금 총액이 건물 시가의 70~80%를 넘어가면 ‘깡통’이라고 한다. 경매절차에서 건물이 제 값에 낙찰되면 다행이지만, 유찰될 경우 70~80%는 기본이고 최악의 경우에는 50~60%까지도 떨어지기 때문이다.

위 사건에서 시가대로 낙찰되고 집주인에게 다른 채무가 없다고 가정하면, 낙찰대금 20억 원에서 최우선 순위인 금융기관의 채권 15억 원이 먼저 변제된다. 나머지 5억 원은 순위에 따라 201호, 202호가 각 2억 원씩 전액을 변제받게 되고, 김청주는 보증금 2억 원 중 절반인 1억 원만 변제받을 수 있다. 마지막 순위인 302호 임차인은 받을 수 있는 돈이 없다. 김청주나 302호 임차인에게 이 사건 빌라는 ‘깡통전세’였다.


전세 사기가 성립하려면...

집주인을 전세 사기로 고소하면 어떨까? 우선, 만기 때 보증금을 돌려받지 못했다고 해서 무조건 사기죄가 성립하는 것은 아니다. 사기죄가 성립하려면 ‘속임수(기망행위)’가 있어야 하는데, 집주인이 당초부터 변제의사나 변제능력 없이 임대차 보증금을 받았다면 사기죄가 성립할 수 있지만, 사후적으로 경제적인 사정이 어려워서 반환을 못하는 경우라면 채무불이행으로서 민사적으로 해결하는 것이 바람직하다.

위 사건에서 집주인에게 다른 자산과 부채가 없다고 가정하면, 김청주가 임대차계약을 체결한 2022년 4월 1일경 집주인의 자산은 시가 20억 원의 빌라 뿐인데, 부채는 금융기관에 대한 채무 17억 원과 201호, 202호의 보증금 반환채무 각 2억 원으로 채무액 합계가 21억 원으로 집주인은 채무초과 상태에 있었다. 다른 특별한 사정이 없다면, 김청주가 집주인을 사기죄로 고소하면 유죄판결이 선고될 가능성이 있다. 또한 집주인이 선순위 임차인이 전세가 아니라 월세라고 속여서 보증금을 받은 경우라면 사기죄가 성립될 가능성이 높다.


보증금 반환거부 또는 전세 사기 대응 방법

그러나 사기죄가 성립하느냐 하는 것은 중요한 문제가 아니다. 중요한 건 내 보증금을 전액, 그리고 빨리 반환받는 것이다. 상책은, 임대차계약 당시 전세 보증금 반환보증에 가입하여 보험사고가 발생하는 경우 안전하게 보증금을 확보하는 것이다. 중책은, 집주인에게 변제자력 있는 경우 민사로 임차권 등기명령을 신청하거나 보증금 반환청구 소송을 제기하는 것이다. 하책은, 집주인에게 변제자력이 없는 경우 변제를 압박하기 위해 사기죄로 고소하는 것이다.


※ 향후에는 전세 사기의 다른 유형에 관련 내용이 연재될 예정이다.



김한설 변호사
현재 충북 청주 및 서울에서 형사, 부동산 전문 변호사로 활동하고 있다.
본지의 법률 자문위원으로, 법률지식을 알기 쉽게 전달하는 데 관심을 갖고 있다.


포스트 21 News / June 2024